Wohngebäudeversicherung

Das Haus steht, auch nach dem Wasser.

Sturm und Hagel sind in jedem Vertrag drin. Starkregen, Rückstau und Überschwemmung sind es nicht — und genau die treffen inzwischen Häuser, die nie in der Nähe eines Flusses standen.

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Kosten: rund 300 bis 800 € im Jahr
Versicherungssumme: Wert 1914, nicht der Kaufpreis
Wichtigster Zusatz: Elementarschäden (Wasser, Erdrutsch)
Gedacht für: Eigentümer, auch Vermieter

Worum es geht

Sturm ist versichert. Wasser von unten meistens nicht.

Die Wohngebäudeversicherung versichert alles, was fest zum Haus gehört: Mauern, Dach, Fenster, Türen, Estrich, die Heizungsanlage, das eingebaute Bad, die Elektrik. Was du beim Umzug mitnehmen würdest, ist Hausrat und läuft über einen anderen Vertrag. Im Standard gedeckt sind Feuer, Leitungswasser und Sturm ab Windstärke 8 samt Hagel.

Nicht im Standard sind Elementargefahren: Überschwemmung, Starkregen, Rückstau aus dem Kanal, Erdrutsch, Erdsenkung, Schneedruck, Lawinen. Gegen Sturm und Hagel sind laut GDV 96 % der deutschen Wohngebäude versichert, gegen Elementargefahren nur 59 % — 41 % haben schlicht keinen Schutz. Drückt der Kanal nach einem Gewitter zurück und stehen 90 cm im Keller, kostet das mit Estrich, Heizung, Elektrik und Trocknung schnell 45.000 €. Ohne den Baustein zahlt der Vertrag davon 0 €. Nicht gekürzt — null.

Der Denkfehler dahinter ist verbreitet: „Ich wohne nicht am Wasser.“ Überschwemmung braucht einen Fluss, Starkregen nicht. Regen fällt überall, und die Kanäle sind für die Mengen der letzten Jahre nicht gebaut. Augsburg liegt zwischen Lech und Wertach, aber die Schäden, die ich sehe, passieren fast nie am Fluss — sie passieren dort, wo das Wasser einfach nicht schnell genug weg kann.

Der zweite große Punkt ist die Versicherungssumme, und die funktioniert anders, als fast jeder annimmt. Sie hat mit dem Kaufpreis nichts zu tun. Im Kaufpreis steckt das Grundstück, und das brennt nicht ab. Stattdessen wird über einen Wertermittlungsbogen der sogenannte Wert 1914 bestimmt — der Neubauwert deines Hauses in Mark des Jahres 1914. Ein gleitender Neuwertfaktor hebt diesen Wert jedes Jahr auf das aktuelle Baupreisniveau. Solange die Angaben im Bogen stimmen, ist das Haus immer zum vollen Neuwert versichert, auch wenn Baupreise steigen.

Stimmen die Angaben nicht mehr, entsteht Unterversicherung — und die passiert leise. Ausgebautes Dachgeschoss, Wintergarten, neue Garage, größeres Bad: Jeder Ausbau erhöht den Neuwert des Gebäudes. Der Neuwertfaktor bildet aber nur Baupreise ab, nicht dein neues Dachgeschoss. Wird der Ausbau nicht gemeldet, kürzt der Versicherer im Schadenfall nach § 75 VVG im Verhältnis, und zwar bei jedem Schaden. Ein Anruf hätte gereicht.

Nach Schadenaufwand ist übrigens nicht das Unwetter der Hauptgegner, sondern das eigene Rohr. Rund die Hälfte des gesamten Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung entfällt auf Leitungswasser. Wenig spektakulär, dafür ständig — und der Grund, warum die Klauseln zu Rohren, Frost und Nebengebäuden genauer gelesen werden sollten als der Beitrag.

41 %

der Wohngebäude

haben keinen Schutz gegen Starkregen, Rückstau und Überschwemmung — Sturm und Hagel dagegen fast alle

Quelle: GDV, Versicherungsdichte Elementarschäden: 59 % abgesichert (Ende 2025), Sturm/Hagel 96 %

Wogegen Häuser versichert sind — und wogegen nicht

Fast jedes Haus ist gegen Sturm versichert. Gegen Wasser von unten ist es fast jedes zweite nicht.

Gegen Sturm und Hagel versichert96 %

im Standardvertrag enthalten, deshalb praktisch überall vorhanden

Gegen Elementargefahren versichert59 %

Starkregen, Rückstau, Überschwemmung, Erdrutsch, Schneedruck — nur als Zusatzbaustein

Ohne jeden Elementarschutz41 %

zahlt bei Rückstau und Starkregen exakt null — unabhängig von der Schadenhöhe

Quelle: GDV, Datenservice Naturgefahrenreport: Versicherungsdichte Elementar 59 % (Ende 2025), Sturm/Hagel 96 %

Leistung im Klartext

Was drin ist — und was nicht.

Kein Prospekt, sondern die Aufteilung, die im Schadenfall zählt. Der letzte Block ist der wichtigste: Was nicht versichert ist, erfährt man sonst erst, wenn es zu spät ist.

Im Vertrag enthalten3

Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion sowie Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen; Wasser aus Zu- und Ableitungsrohren, Heizung und angeschlossenen Geräten; Sturm ab Windstärke 8 und Hagel. Das ist der Standardumfang der verbundenen Wohngebäudeversicherung — mehr ist nicht automatisch dabei.
Gleitender Neuwert statt Zeitwert
Ersetzt wird, was der Wiederaufbau heute kostet, nicht der Restwert eines 40 Jahre alten Hauses. Grundlage ist der Wert 1914 aus dem Wertermittlungsbogen, den der gleitende Neuwertfaktor jedes Jahr an die Baupreise anpasst. Deshalb steigt der Beitrag auch ohne dein Zutun leicht an — und deshalb reicht die Summe trotz Baupreissteigerungen.
Aufräumen, Abbruch, Mietausfall
Abbruch- und Aufräumkosten, Bewegungs- und Schutzkosten, Kosten für Behördenauflagen beim Wiederaufbau. Bei vermieteten Objekten außerdem der Mietausfall, solange das Haus unbewohnbar ist, in der Regel bis zu zwölf Monate. Diese Nebenkosten sind bei einem Brand oft der größere Teil der Rechnung.

Muss man aktiv dazunehmen4

Elementarschäden — der Baustein, der am häufigsten fehlt
Überschwemmung, Starkregen, Rückstau aus dem Kanal, Erdrutsch, Erdsenkung, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Ohne diesen Baustein ist Wasser, das von außen oder von unten kommt, komplett unversichert. 41 % der Wohngebäude in Deutschland haben ihn nicht. Bei mir ist er standardmäßig eingerechnet, und du entscheidest bewusst dagegen, wenn du ihn nicht willst.
Verzicht auf den Einwand grober Fahrlässigkeit
Die vergessene Kerze, der laufende Wasserhahn, das offene Kellerfenster beim Gewitter. Ohne diese Klausel darf der Versicherer nach § 81 VVG nach dem Grad des Verschuldens kürzen — bei einem Gebäudeschaden sind das schnell fünfstellige Beträge. Mit ihr zahlt er trotzdem, meist bis zu einer festgelegten Obergrenze. Ein Vertrag ohne diesen Verzicht ist nicht günstiger, sondern anders.
Ableitungsrohre auf dem Grundstück
Standardmäßig sind oft nur Rohre innerhalb des Gebäudes und Zuleitungsrohre auf dem Grundstück gedeckt. Bricht die Abwasserleitung im Garten, ist das ohne Erweiterung nicht versichert — und eine Suche mit Kamera plus Aufgraben und Wiederherstellung des Gartens ist teuer. Bei älteren Häusern mit alten Tonrohren würde ich das nie weglassen.
Photovoltaik, Wallbox und Gebäudezubehör
Anlage auf dem Dach, Speicher im Keller, Wallbox in der Garage, Wärmepumpe an der Hauswand: fest verbaut, gehört zum Gebäude — aber nur versichert, wenn es ausdrücklich im Vertrag steht, weil es die Versicherungssumme erhöht. Dasselbe gilt für Markisen, Terrassenüberdachung, Gartenhaus, Zaun und Carport. Nachträglich Gebautes muss gemeldet werden.

Sinnvoll für manche2

Glasbruch am Gebäude
Fensterscheiben, Türverglasung, Wintergarten, Glasbausteine. Sinnvoll vor allem bei viel Glasfläche — beim Wintergarten oder bei großen Fensterfronten kann eine einzelne Scheibe vierstellig werden. Bei einem normalen Einfamilienhaus mit üblichen Fenstern ist es Abwägung, kein Muss.
Unbenannte Gefahren
Deckt Schäden, die in keiner Aufzählung stehen, statt nur die ausdrücklich genannten Ereignisse. Die Beweisführung verschiebt sich damit: Der Versicherer muss zeigen, dass etwas ausgeschlossen ist, nicht du, dass es eingeschlossen war. Kostet Aufschlag und lohnt eher bei hochwertigen oder technisch aufwendigen Gebäuden.

Ausdrücklich nicht versichert3

Nicht versichert: Baumängel und Verschleiß
Das durchgerostete Rohr, die undichte Dachrinne, die abgelaufene Flachdachabdichtung, der Riss im Mauerwerk durch einen Planungsfehler. Die Versicherung zahlt für plötzliche Ereignisse, nicht für Instandhaltung. Feuchtigkeit, die über Jahre eindringt, ist deshalb regelmäßig der Grund für eine Ablehnung — und ist auch juristisch schwer zu drehen.
Nicht versichert: Grundwasser von unten und das Grundstück selbst
Grundwasser, das ohne Überschwemmung von unten in den Keller drückt, ist auch mit Elementarbaustein häufig ausgeschlossen — hier lohnt der genaue Blick in die Bedingungen. Ebenfalls draußen: Schäden am Grundstück selbst, also abgeschwemmter Boden, unterspülte Wege, Bäume und Bepflanzung. Und Vorsatz zahlt niemand.
Nicht versichert: dein Hausrat
Möbel, Elektrogeräte, Kleidung, Fahrräder, Werkzeug — alles, was du beim Umzug mitnehmen würdest, ist Hausrat und braucht einen eigenen Vertrag. Brennt das Haus, deckt das Gebäude den Wiederaufbau und der Hausrat die Einrichtung. Wer nur eines von beidem hat, hat die Hälfte.

Ein Fall zum Nachrechnen

Gewitter über Augsburg, der Kanal drückt zurück, 90 cm Wasser im Keller.

Kein Fluss in Sichtweite, kein Hochwassergebiet, ein völlig normales Einfamilienhaus. Der Regen läuft schneller ab als der Kanal ihn wegbringt und kommt durch Bodenablauf und Toilette wieder heraus. Der Vertrag deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel — Elementarschäden wurden beim Abschluss weggelassen.

Estrich raus, Trocknung, Neuaufbau: 18.000 €
Heizung, Elektrik, Wandaufbau im Keller: 22.000 €
Türen, Bodenbelag, Malerarbeiten: 5.000 €
Gesamtschaden am Gebäude: 45.000 €
Rückstau ohne Elementarbaustein — kein versichertes Ereignis: −45.000 €
Was ausgezahlt wird: 0 €

45.000 € komplett aus eigener Tasche. Der Elementarbaustein hätte bei diesem Haus rund 50 bis 150 € im Jahr gekostet — ein Zuschlag von 10 bis 30 % auf den Beitrag.

Quelle: Rückstau ist nur über den Baustein Elementarschäden gedeckt (Ausschluss in den Standardbedingungen); Beitragszuschlag Marktspanne 10–30 %

Wie ich arbeite

Was konkret passiert.

Wir ermitteln die Summe über den Wertermittlungsbogen
Wohnfläche, Ausbaustufe, Bauart, Keller, Dachform, Ausstattung, Nebengebäude. Daraus kommt der Wert 1914 — und daraus die Versicherungssumme. Nicht aus dem Kaufpreis: Darin steckt das Grundstück, das nicht abbrennt. Der Bogen ist auch der Punkt, an dem ich Anbauten und Ausbauten aktiv abfrage, weil dort die Unterversicherung entsteht.
Elementarschutz kommt grundsätzlich mit ins Angebot
Ich rechne ihn immer ein. Wenn du ihn nicht willst, streichen wir ihn bewusst und nicht versehentlich. Zur Lage schaue ich mir die Zonierung an — Starkregen ist aber die Gefahr, die auch ohne Fluss in der Nähe jedes Haus trifft.
Ich gehe die Klauseln durch, die im Schadenfall zählen
Verzicht auf den Einwand grober Fahrlässigkeit, Ableitungsrohre auf dem Grundstück, Frostschäden in unbeheizten Nebengebäuden, Photovoltaik und Wallbox, Mietausfall, Höchstgrenze bei Rückstau, Selbstbeteiligung. Diese Punkte entscheiden über die Auszahlung und tauchen in keinem Preisvergleich auf.
Ich prüfe die bestehende Police — und rate auch mal ab
Schick mir deinen aktuellen Vertrag samt Wertermittlung. Häufig fehlt nur der Elementarbaustein oder ein Nachtrag für den Ausbau, dann ist ein Nachtrag billiger und einfacher als ein neuer Vertrag. Wenn dein Schutz passt, sage ich dir das. Das kommt öfter vor, als man denkt.
Im Schadenfall bin ich der Anruf, nicht die Hotline
Du rufst mich an, ich melde den Schaden, koordiniere Gutachter und Handwerker und bleibe dran, bis reguliert ist. Wichtig zuerst: Wasser abstellen, Strom aus, alles fotografieren, bevor abgesaugt oder ausgeräumt wird. Nichts entsorgen, bevor der Versicherer es freigegeben hat — und Trocknungsgeräte laufen lassen, nicht sparen.

Aus der Praxis

Sechs Fehler, die richtig Geld kosten.

Das sind die Dinge, die ich am häufigsten sehe. Lies sie durch — auch wenn du danach nicht anrufst, hast du etwas davon.

Elementarschäden weglassen, weil kein Fluss in der Nähe ist
Der häufigste und teuerste Fehler. Überschwemmung braucht einen Fluss, Starkregen und Rückstau nicht. Läuft der Keller über, weil der Kanal zurückdrückt, zahlt ein Vertrag ohne diesen Baustein exakt null — bei 45.000 € Schaden also 45.000 € aus eigener Tasche. Der Zuschlag liegt meist bei 10 bis 30 % des Beitrags.
Die Summe am Kaufpreis festmachen
Der Kaufpreis enthält das Grundstück, und das brennt nicht ab. Umgekehrt kann der Wiederaufbau heute deutlich mehr kosten, als du bezahlt hast. Beide Richtungen sind falsch. Nur der Wert 1914 aus der Wertermittlung ergibt die richtige Summe — alles andere ist Raten mit vierstelligen Folgen.
Anbau oder Ausbau nicht melden
Dachgeschoss ausgebaut, Wintergarten angebaut, Garage gemauert, Photovoltaik aufs Dach: Jedes davon erhöht den Neuwert des Gebäudes. Der gleitende Neuwertfaktor fängt nur Baupreissteigerungen auf, nicht dein zusätzliches Stockwerk. Ohne Meldung droht Kürzung nach § 75 VVG bei jedem Schaden, nicht nur bei dem am Anbau.
Auf den Verzicht bei grober Fahrlässigkeit verzichten
Bei einem Gebäudeschaden geht es um andere Summen als beim Hausrat. Vergessene Kerze, offener Wasserhahn, offenes Kellerfenster beim Gewitter — ohne diese Klausel darf der Versicherer nach dem Grad des Verschuldens kürzen. Zehn Euro Beitragsunterschied im Jahr gegen einen fünfstelligen Selbstbehalt im Ernstfall.
Das leere Haus im Winter nicht kontrollieren
Bei Frostschäden verlangt der Versicherer, dass das Gebäude beheizt und kontrolliert wird oder wasserführende Anlagen entleert sind. Wer über den Winter wegfährt und niemanden hineinschauen lässt, riskiert die Leistung. In unbeheizten Nebengebäuden sind Frostschäden ohnehin oft ausgeschlossen — genau da platzt die Leitung.
Als Vermieter den Beitrag selbst tragen
Die Wohngebäudeversicherung ist nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Sie gehört also in die Nebenkostenabrechnung. Das gilt auch für den Elementarbaustein — ein weiterer Grund, ihn nicht aus Sparsamkeit weglassen zu wollen.

Wie ein Haus aus seiner Versicherung herauswächst

Die Police beschreibt das Haus von damals. Gebaut wurde seitdem weiter.

Beim Kauf
Wert 1914 wird einmal ermittelt
Der Wertermittlungsbogen erfasst Wohnfläche, Ausbaustufe und Bauart. Daraus ergibt sich die Versicherungssumme in Mark — der gleitende Neuwertfaktor hebt sie danach jedes Jahr automatisch an die Baupreise an.
Ein paar Jahre später
Dachgeschoss ausgebaut, Wintergarten dazu
Zwei zusätzliche Zimmer, ein Bad, 35 m² mehr Wohnfläche. Der Neuwertfaktor bildet die Baupreise ab, nicht dein neues Dachgeschoss. Gemeldet wird es meist nicht.
Noch später
Garage, Wallbox, Photovoltaik
Alles fest verbaut, alles am Gebäude — und alles nur versichert, wenn es ausdrücklich im Vertrag steht. Der Beitrag bleibt derselbe, was viele als Bestätigung lesen.
Schadentag
Der Gutachter nimmt das Haus auf, wie es heute ist
Er vergleicht den tatsächlichen Neuwert mit der versicherten Summe. Passt beides nicht zusammen, kürzt der Versicherer nach § 75 VVG im Verhältnis — bei jedem Schaden, nicht erst beim Totalschaden.

Quelle: § 75 VVG (Unterversicherung); gleitende Neuwertversicherung nach Wert 1914

Was es kostet

Was kostet eine Wohngebäudeversicherung?

rund 300 bis 800 € im Jahr

für ein Einfamilienhaus mit Elementarschutz, je nach Bauart, Größe und Lage

Eine Orientierung, kein Angebot. Was du zahlst, hängt von deinen Angaben ab — der genaue Beitrag steht erst im Vorschlag, und der kostet nichts.

Was den Beitrag bestimmt

→Wert 1914 — Größe, Ausbaustufe und Ausstattung bestimmen die Summe
→Bauartklasse — massiv, Holz, Reet oder Fachwerk macht große Unterschiede
→Postleitzahl und Zonierung — Sturm, Hagel, Starkregen, Hochwasser
→Elementarbaustein — üblich sind 10 bis 30 % Zuschlag auf den Beitrag
→Selbstbeteiligung — senkt den Beitrag oft deutlich
→Alter des Gebäudes, Zustand der Rohre und Vorschäden der letzten fünf Jahre

Häufige Fragen

Was Leute mich zu Wohngebäude fragen.

Die Fragen, die im Beratungsgespräch wirklich kommen — kurz beantwortet.

Was ist der Unterschied zwischen Wohngebäude und Hausrat?

Die einfachste Regel: Alles, was fest verbaut ist, gehört zum Gebäude — Mauern, Dach, Fenster, Estrich, Heizung, eingebautes Bad, Elektrik. Alles, was du beim Umzug mitnehmen würdest, ist Hausrat: Möbel, Geräte, Kleidung, Fahrräder. Brennt das Haus, zahlt die Wohngebäudeversicherung den Wiederaufbau und die Hausratversicherung die Einrichtung. Als Eigentümer brauchst du beide, als Mieter nur den Hausrat.

Wie hoch muss die Versicherungssumme sein?

Sie ergibt sich nicht aus dem Kaufpreis, sondern aus dem Wert 1914 — dem Neubauwert deines Hauses in Mark des Jahres 1914, ermittelt über einen Bogen mit Wohnfläche, Bauart, Ausbaustufe und Ausstattung. Ein gleitender Neuwertfaktor hebt diesen Wert jedes Jahr auf das aktuelle Baupreisniveau. Stimmen die Angaben im Bogen, ist das Haus immer zum vollen Neuwert versichert. Genau deshalb gibt es hier bewusst keinen Online-Rechner: Ein Schätzer würde Unterversicherung produzieren.

Sind Starkregen und Rückstau automatisch versichert?

Nein. Im Standard sind nur Sturm ab Windstärke 8 und Hagel enthalten. Überschwemmung, Starkregen, Rückstau aus dem Kanal, Erdrutsch, Erdsenkung und Schneedruck brauchen den Baustein Elementarschäden. Nach GDV-Zahlen sind 96 % der Wohngebäude gegen Sturm und Hagel versichert, aber nur 59 % gegen Elementargefahren. Ohne den Baustein zahlt der Vertrag bei einem Rückstauschaden nichts, unabhängig von der Höhe.

Ich wohne nicht am Fluss — brauche ich Elementarschutz trotzdem?

Ja. Überschwemmung braucht einen Fluss, Starkregen nicht. Regen fällt überall, und wenn mehr Wasser kommt, als der Kanal wegbringt, drückt es über Bodenablauf, Toilette oder Lichtschacht ins Haus. Augsburg liegt zwischen Lech und Wertach, aber die Schäden passieren fast nie am Fluss, sondern dort, wo das Wasser nicht schnell genug abfließt. Deshalb rechne ich den Baustein grundsätzlich mit ein.

Was passiert, wenn ich einen Anbau nicht gemeldet habe?

Dann ist der Neuwert des Gebäudes höher als die versicherte Summe, und es entsteht Unterversicherung. Der Versicherer kürzt nach § 75 VVG im Verhältnis — und zwar bei jedem Schaden, nicht nur bei einem Schaden am Anbau. Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein Wintergarten, eine gemauerte Garage oder eine Photovoltaikanlage sollten deshalb sofort gemeldet werden. Ein Anruf, ein Nachtrag, fertig.

Was ist die häufigste Schadenursache am Gebäude?

Leitungswasser, mit Abstand — auf diese Gefahr entfällt nach GDV-Zahlen rund die Hälfte des gesamten Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung. Nicht das Unwetter, sondern das eigene Rohr. Wichtig sind deshalb zwei Details: Sind Ableitungsrohre auf dem Grundstück mitversichert, und wie sind Frostschäden in unbeheizten Nebengebäuden geregelt? Beides ist im Standard oft ausgeschlossen.

Zahlt die Versicherung, wenn ich selbst schuld bin?

Bei einfacher Unachtsamkeit ja. Bei grober Fahrlässigkeit — Kerze allein gelassen, Wasserhahn offen, Kellerfenster beim Gewitter offen — darf der Versicherer nach § 81 VVG nach dem Grad des Verschuldens kürzen. Ein Vertrag mit Verzicht auf diesen Einwand zahlt trotzdem, meist bis zu einer festgelegten Obergrenze. Bei einem Gebäudeschaden sind das schnell fünfstellige Beträge, deshalb ist diese Klausel bei mir kein Verhandlungspunkt. Bei Vorsatz zahlt niemand.

Kann ich den Beitrag als Vermieter auf die Mieter umlegen?

Ja. Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig, sofern der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Die Wohngebäudeversicherung gehört damit in die Nebenkostenabrechnung, der Elementarbaustein eingeschlossen. Wirtschaftlich spricht als Vermieter also nichts dagegen, sie vollständig abzusichern.

Passt dazu

Was du dazu wissen solltest.

Nächster Schritt

Ruf einfach an. Ich geh ran.

Und wenn ich beim Kunden bin, ruf ich zurück. Die Erstberatung kostet nichts, auch wenn du danach nichts abschließt. Wenn du gut abgesichert bist, sage ich dir das — das kommt öfter vor, als du denkst.

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